Com a facilidade de abertura de capitais, as grandes incorporadoras agigantam-se ainda mais e o número de lançamentos de unidades de quatro dormitórios impressiona.
O resultado do atual boom imobiliário ainda não chegou aos cofres das pequenas corretoras e consultorias imobiliárias de São Paulo. É que os negócios estão concentrados entre as cerca de 3% das 18 mil empresas ativas do Estado, segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP). Por razões simples: as maiores têm poder de fogo para investir em agressivas campanhas publicitárias e divulgar lançamentos – imóveis novos, que ainda por cima têm preços similares aos dos usados, os quais predominam nas carteiras das empresas pequenas.
O boom do mercado imobiliário se concentra em apenas 3% das 18 mil empresas do Estado. Por enquanto, os negócios são de imóveis caros, mas isso tem limite. Em pouco tempo o mercado terá de se voltar para as classes mais baixas.
A concentração do mercado não é tão recente, começou cerca de quatro anos atrás, segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. Mas nos últimos dois anos, com a facilidade de abertura de capitais, as grandes incorporadoras agigantam-se ainda mais, repetindo a onda de aquisições verificada em vários outros setores econômicos.
Esse movimento se deu paralelamente ao atendimento de demandas antigas do setor: aprimoramento da legislação e maior volume e novas modalidades de crédito. Neto cita como exemplo a autorização para financiamento com reserva de domínio, que permite a recuperação do imóvel mais rapidamente em caso de inadimplência. Lembra ainda dos novos métodos de atualização de prestações, que eliminaram os “resíduos” – restos a pagar depois de todas as prestações liquidadas. E o patrimônio de desafetação, que protege o comprador de imóveis na planta: se a incorporadora adota esse mecanismo, os compradores podem se unir e terminar a obra, que não é arrolada entre os ativos disponibilizados aos credores.
Com tantas mudanças, diminuíram os riscos das operações, o que derrubou os juros e alongou os prazos dos financiamentos para até trinta anos, cenário ideal para o aumento das vendas, ainda mais com a economia aquecida.
As construtoras e incorporadoras têm se dedicado, porém, a atender à demanda reprimida por moradias das classes altas e médias, muito mais rentáveis. Há poucos lançamentos de condomínios populares, segmento cuja demanda reprimida é colossal, de 95% (para as famílias com renda de até cinco salários mínimos), segundo Neto.
Ele afirma, contudo, que as grandes empresas começam, lentamente, é verdade, a se voltar para esse nicho, apesar da reduzida taxa de lucro que proporciona. É que o mercado de imóveis de preços mais altos, a partir de R$ 120 mil, começa a dar sinais de esgotamento. Os de alto padrão, fatia que mais recebeu investimentos nos últimos anos pode entrar em colapso assim que todas as obras em andamento forem concluídas, daqui a menos de dois anos, e passarem a concorrer com as que estão sendo entregues hoje.
Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), vem alertando a quem pretende investir em imóveis na Grande São Paulo, baseado em dados contundentes: em apenas dois anos, 2006 e 2007, as incorporadoras lançaram, na região, 29.010 unidades de quatro dormitórios, quase 50% mais do que em toda a década de 1990 (21.912 residências desse padrão).
Segundo Pompéia, é um “número assustador”, mesmo que se considere que de fato havia demanda reprimida nesse segmento, inchada nos últimos anos com a estabilidade econômica, a melhoria da renda e o ingresso de mais empresas e executivos estrangeiros no Brasil – que se instalam geralmente nas regiões metropolitanas de São Paulo e do Rio de Janeiro.
“No futuro, as construtoras e incorporadoras terão de investir no segmento de baixa renda, até por falta de opção”, diz Neto, do Creci-SP.
O resultado do atual boom imobiliário ainda não chegou aos cofres das pequenas corretoras e consultorias imobiliárias de São Paulo. É que os negócios estão concentrados entre as cerca de 3% das 18 mil empresas ativas do Estado, segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP). Por razões simples: as maiores têm poder de fogo para investir em agressivas campanhas publicitárias e divulgar lançamentos – imóveis novos, que ainda por cima têm preços similares aos dos usados, os quais predominam nas carteiras das empresas pequenas.
O boom do mercado imobiliário se concentra em apenas 3% das 18 mil empresas do Estado. Por enquanto, os negócios são de imóveis caros, mas isso tem limite. Em pouco tempo o mercado terá de se voltar para as classes mais baixas.
A concentração do mercado não é tão recente, começou cerca de quatro anos atrás, segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. Mas nos últimos dois anos, com a facilidade de abertura de capitais, as grandes incorporadoras agigantam-se ainda mais, repetindo a onda de aquisições verificada em vários outros setores econômicos.
Esse movimento se deu paralelamente ao atendimento de demandas antigas do setor: aprimoramento da legislação e maior volume e novas modalidades de crédito. Neto cita como exemplo a autorização para financiamento com reserva de domínio, que permite a recuperação do imóvel mais rapidamente em caso de inadimplência. Lembra ainda dos novos métodos de atualização de prestações, que eliminaram os “resíduos” – restos a pagar depois de todas as prestações liquidadas. E o patrimônio de desafetação, que protege o comprador de imóveis na planta: se a incorporadora adota esse mecanismo, os compradores podem se unir e terminar a obra, que não é arrolada entre os ativos disponibilizados aos credores.
Com tantas mudanças, diminuíram os riscos das operações, o que derrubou os juros e alongou os prazos dos financiamentos para até trinta anos, cenário ideal para o aumento das vendas, ainda mais com a economia aquecida.
As construtoras e incorporadoras têm se dedicado, porém, a atender à demanda reprimida por moradias das classes altas e médias, muito mais rentáveis. Há poucos lançamentos de condomínios populares, segmento cuja demanda reprimida é colossal, de 95% (para as famílias com renda de até cinco salários mínimos), segundo Neto.
Ele afirma, contudo, que as grandes empresas começam, lentamente, é verdade, a se voltar para esse nicho, apesar da reduzida taxa de lucro que proporciona. É que o mercado de imóveis de preços mais altos, a partir de R$ 120 mil, começa a dar sinais de esgotamento. Os de alto padrão, fatia que mais recebeu investimentos nos últimos anos pode entrar em colapso assim que todas as obras em andamento forem concluídas, daqui a menos de dois anos, e passarem a concorrer com as que estão sendo entregues hoje.
Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), vem alertando a quem pretende investir em imóveis na Grande São Paulo, baseado em dados contundentes: em apenas dois anos, 2006 e 2007, as incorporadoras lançaram, na região, 29.010 unidades de quatro dormitórios, quase 50% mais do que em toda a década de 1990 (21.912 residências desse padrão).
Segundo Pompéia, é um “número assustador”, mesmo que se considere que de fato havia demanda reprimida nesse segmento, inchada nos últimos anos com a estabilidade econômica, a melhoria da renda e o ingresso de mais empresas e executivos estrangeiros no Brasil – que se instalam geralmente nas regiões metropolitanas de São Paulo e do Rio de Janeiro.
“No futuro, as construtoras e incorporadoras terão de investir no segmento de baixa renda, até por falta de opção”, diz Neto, do Creci-SP.
