sexta-feira, 9 de março de 2012

Amortização extraordinária em financiamento imobiliário

Por Sergio Andrade

Na internet não é difícil encontrar textos e simuladores sobre financiamentos imobiliários, porém quando o assunto é amortização extraordinária, muitas dúvidas aparecem e os textos disponíveis tratam este assunto apenas superficialmente.

No Brasil, a maioria dos financiamentos imobiliários feitos pelos bancos são através do sistema SAC. Esse sistema possui as seguintes características:

  • Como o próprio nome diz, as amortizações no saldo devedor são constantes ao longo do período contratado;
  • A parcela da prestação referente aos juros é maior no início do plano e vai diminuindo gradativamente, junto com o saldo devedor;
  • Assim, as prestações também vão diminuindo ao longo do tempo, diferente do sistema PRICE, onde as prestações não mudam (sistema bastante utilizado em lojas de eletrodomésticos)

Amortização Extraordinária

Agora suponha que você possua um financiamento imobiliário e em um determinado momento durante seu plano você consiga uma quantia extra e queira diminuir sua dívida através de uma amortização extraordinária. Como fazer?

Geralmente os bancos lhe oferecem 2 possibilidades de amortização extraordinária sobre o saldo devedor:

  1. Reduzir a quantidade de prestações, mantendo o valor atual das mesmas;
  2. Manter a quantidade de prestações, reduzindo o valor das mesmas

E agora, qual a melhor opção?

Para tomar essa decisão é preciso levar em consideração diversos fatores, inclusive alguns pessoais. Abaixo alguns exemplos desses fatores:
  • A taxa de juros aplicada no financiamento;
  • O momento em que ocorrerá a amortização, por exemplo, mais próximo do início, do meio ou do fim.
  • Regras de amortização descritas no contrato, já que os contratos de financiamento não são todos iguais;
  • Sua situação financeira no momento da amortização.

De maneira geral, seguem algumas dicas para ajudar na decisão:

  • Em ambas as opções, você estará pagando uma menor quantidade de juros;
  • Mas se o seu critério de decisão for, estritamente, pela opção que possui o menor montante de juros a ser pago, não tem muito o que pensar, escolha a opção de redução da quantidade de prestações; 
  • Quanto mais próximo do início do financiamento, mais parcelas do financiamento serão reduzidas e maior será sua economia com os juros;
  • Se a amortização for realizada em um período mais próximo do final do plano, a diferença entre as duas opções, em termos de quantidade de juros a ser pago, diminui;
  • Na  opção de redução do valor da prestação, quanto mais próximo do final do plano, maior será a redução da prestação.

Além das dicas citadas acima, é imprescindível refletir sobre alguns pontos:

  • Geralmente, as taxas aplicadas nos financiamentos imobiliários são as menores encontradas no mercado. Assim, aproveite essa quantia extra para quitar outras dívidas onde os juros são maiores.
  • Pode acontecer de você encontrar taxas de investimentos maiores que sua taxa de financiamento, neste caso aplique a quantia extra. Mesmo que a taxa de investimento seja inferior a taxa do financiamento, essa opção pode ser interessante do ponto de vista de ter um colchão de emergência para situações adversas.
  • Se o seu orçamento mensal estiver em situação complicada, a opção de amortização com redução do valor de prestação pode ser uma boa solução para aliviar o mesmo.

Espero que este texto tenha ajudado a clarificar um pouco mais sobre o tema de amortização extraordinária em financiamentos imobiliários.

Escrevam suas dúvidas e sugestões sobre o tema.