Preços demasiadamente altos reduzem o potencial de continuidade da valorização; já aluguel paga menos que a renda fixa
Por Tabata Pitol, Infomoney
Os preços dos imóveis no Brasil valorizaram 47,9% de agosto de 2010 a junho de 2012, de acordo com o índice FipeZAP, produzido em parceria entre a Fipe e o ZAP Imóveis. A alta valorização chama a atenção, principalmente para quem busca oportunidades de ampliar o patrimônio num cenário de mercado acionário em queda e juros com taxas baixas.
No entanto, especialistas são unânimes em afirmar: neste momento não há como fazer bom negócio com imóveis no País porque já estão muito elevados. "Para mim, nós vivemos uma bolha do setor imobiliário, com preços muito aquém do que os imóveis valem. E preços que não vão se sustentar por mais muito tempo. Sendo assim, a compra de um imóvel nesse momento não é bom negócio, nem para investimento nem para morar", afirma Willian Eid, coordenador do Centro de Estados de Finanças da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas).
Para o coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, comprar um imóvel agora é como comprar uma ação em época de alta da Bolsa. "O mercado imobiliário já está precificado. Essa história de comprar e esperar valorizar já não é uma boa opção, e, em minha opinião, nem investimento é. É especulação. Investimento é comprar para alugar, mas isso também não é bom negócio. Primeiro que alugar imóvel residencial no Brasil é muito difícil por causa da lei do inquilinato, que protege muito o locatário, fazendo o risco do negócio ser muito alto para o locador. Além disso, a relação entre valor de aluguel e valor de imóvel é muito ruim no País".
Ambos os especialistas concordam em mais uma questão: os rendimentos da renda fixa são mais vantajosos do que a renda de um imóvel alugado. "Hoje tá valendo mais a pena deixar o dinheiro na renda fixa, principalmente se for a antiga poupança, do que investir em imóveis", diz Eid. Rocha Lima completa: "Não podemos esquecer que imóvel tem custo, corretor, imposto de renda e dor de cabeça, coisas que a poupança não tem. Isso precisa ser muito bem avaliado."
Comprar para morar
Embora o momento não seja ideal para a compra de imóveis, o professor Willian Eid diz que entende quem deseja comprar um imóvel para morar mesmo nesse cenário. "Aqui no Brasil as pessoas têm necessidade de ter a casa própria. Nem que você prove por A + B que pagar aluguel talvez seja mais vantajoso neste momento, as pessoas querem ter a casa delas e, quando conseguem condições para isso, não avaliam outros fatores", explica.
Para ele, quem tem esse objetivo, mais do que mirar em um bom negócio financeiro, deve se preocupar em encontrar algo que supra as necessidades de toda a família. "É importante observar se o lugar é bom, se no futuro não haverá uma avenida, um viaduto, ou alguma coisa que possa vir a atrapalhar o imóvel. Também é importante caber no bolso. Não acho que feirões tenham boas oportunidades e também não acho que construir seja vantajoso. Eu acredito que hoje, a melhor opção seja encontrar um imóvel usado que atenda às expectativas."
No entanto, o professor faz questão de frisar: "se a pessoa puder esperar um pouco, eu aconselharia o aluguel agora porque os preços devem começar a cair em breve."
Samy Dana, PhD em finanças e professor da EESP-FGV, completa: "Atualmente os imóveis não são investimentos. São bens de consumo que devem ser comprados por razões muito diferentes da eficiência financeira, tais como realizar o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode oferecer."
Bolha Imobiliária
O educador financeiro Rafael Seabra, em artigo para o portal Quero Ficar Rico, explicou em sete itens como se forma uma bolha imobiliária e porque no Brasil ela pode estar próxima de estourar. Confira:
1) Aumenta a procura por imóveis e o preço sobe.
2) Aumenta o número de investidores que compram imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.
3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.
4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis. Com o preço dos imóveis cada vez mais irreal, as pessoas deixam de comprar e passam a cogitar o aluguel. Até porque passa a valer mais a pena alugar do que comprar, financeiramente falando.
5) Os preços dos aluguéis sobem pois a demanda por imóveis do tipo aumenta. Com tanta gente preferindo alugar do que comprar, o preço dos aluguéis disparam.
6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo devido à diminuição da procura. O País ainda não alcançou esse patamar, mas o preço em muitas cidades já começa a subir menos ou mesmo estagnar. Já existem vários indicadores que mostram que a alta no preço dos imóveis novos desacelera em várias cidades.
7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.
Esse é o ponto que ainda não atingimos e que não há previsão de ocorrer. Vale ressaltar que esse já é o último item para decretar o estouro da bolha. E já percorremos praticamente todo o caminho para isso. O Brasil está em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.
